MEOUNES:  villa entièrement refait à neuf de plain pied de 90 m² comprenant 2 chambres, salon-séjour + chem, 1 SDE, 1 WC, garage. Loyer de 1100 E C.C. Frais d'agence 1 mois de loyer H.C. Disponibilité immédiate.

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Pour mettre votre bien en location*, la collaboration avec un professionnel de l’immobilier est gage de sécurité. Il effectuera les démarches pour vous trouver un locataire* solvable et se chargera de la rédaction du bail* et de l’état des lieux*, moyennant des honoraires (généralement correspondant à 1 mois de loyer Hors Charges).

La mise en location d’un bien jusqu’à la résiliation du bail est réglementée par la loi du 6 Juillet 1989.

I – Mettre son bien à la location.

Il est indispensable pour le propriétaire futur bailleur* de signer avec l’agence immobilière un mandat* avant toute location. Ce mandat stipulera les conditions de la location à savoir : le nom du mandant*,  le nom du mandataire*, le type du bien (Appartement T1, T2, …, studio, villa, etc….), l’adresse de la location, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie* et le montant des honoraires d’agence.

Avant toute mise à la location, il est important de pouvoir évaluer le prix du bien mis à la location. Pour cela, quelques précisions sont à apporter concernant la fixation du loyer :

Les loyers des logements vides sont fixés librement. Cependant, la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d’augmentation de loyer annuelles à la date anniversaire de la signature du bail, en référence à l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers) http://www.insee.fr Si cette indexation est oubliée par le bailleur, il conserve le droit d’appliquer rétroactivement cette augmentation, et ce sur les 5 années antérieures.

En dehors de l’indexation annuelle, le bailleur peut augmenter le loyer qu’au moment du renouvellement du bail. S’il estime que le montant du loyer est sous évalué, le propriétaire peut proposer une augmentation au moins 6 mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Cette proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste d’au moins 3 logements du voisinage dont le loyer est pris en référence et l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 Juillet 1989. le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser cette augmentation.

II – La location.

Une fois les conditions du mandat établies et la signature entre le mandant et le mandataire, ce dernier se chargera de louer le bien.

Tout d’abord en effectuant des visites aux candidats locataires. Si ces derniers sont intéressés par le bien, le mandataire leur demandera de fournir un dossier locataire, lequel est indispensable à la vérification de leur solvabilité. Ce dossier doit comporter un RIB, la photocopie de la carte d’identité et du livret de famille, les 3 derniers bulletins de salaire, le contrat de travail, une attestation d’employeur, le dernier avis d’imposition, les 3 dernières quittances de loyer si le candidat locataire a été en location. Le principal impératif pour obtenir un logement en location et d’avoir comme revenus 3 fois le montant du loyer. Si ce n’est pas le cas, le mandataire pourra demander une caution* (ou plusieurs) qui devra répondre des mêmes critères demandés au(x) futur(s) locataire(s).

Puis, si le dossier est considéré comme solvable, le mandataire se chargera de la rédaction du bail et effectuera l’état des lieux d’entrée.

III – La résiliation du bail.

-          Par le locataire : le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision. Le congé* doit être délivré par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Il doit être donné avec un préavis de 3 mois. Cependant, ce délai est réduit à 1 mois dans certaines conditions : perte involontaire de l’emploi (licenciement), en cas de mutation, quand le locataire trouve un 1^er emploi ou retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi, quand le locataire est titulaire du RMI, quand le locataire est âgé de + de 60 ans et que son état de santé nécessite un déménagement rapide.

-          Par le bailleur : le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’expiration du bail et moyennant un  préavis de 6 mois jour pour jour avant son terme. Ce congé doit être signifié soit par lettre recommandée avec AR soit par acte d’huissier. Si ce délai n’est pas respecté dans les temps, le bail se reconduit automatiquement pour une durée de trois ans. Le bailleur donne congé que dans certaines conditions : vente du logement (mais attention, dans ce cas, le locataire a un droit de préemption c'est-à-dire qu’il est prioritaire sur le logement sauf si le propriétaire vend le logement à un parent jusqu’au 3° degré), habitation du logement en résidence principale pour lui-même ou pour un parent proche, pour motifs légitimes et sérieux comme le non règlement du loyer et des charges (seul le juge du Tribunal d’Instance peut décider de la résiliation du bail lorsque qu’une procédure pour loyers impayés a été lancée : si le locataire a 3 mois de loyers de retard, le bailleur devra s’adresser à un huissier afin d’établir un commandement de payer (art. 124 de la loi du 6 Juillet 1989). Le locataire a 2 mois pour régulariser sa dette. Si après plusieurs demandes répétées sans réponse ou sans règlement, le propriétaire pourra saisir le juge du Tribunal d4instance de la ville où se situe le logement et procèdera à la résiliation du bail).

LEXIQUE DES TERMES JURIDIQUES.

-          MANDAT : acte par lequel une personne est chargée d’en représenter une autre pour l’accomplissement d’un ou plusieurs actes juridiques. Le mandat est conventionnel lorsqu’il résulte d’un contrat conclu entre le représenté (mandant) et le représentant (mandataire).

-          BAILLEUR : dans le contrat de bail, celui qui s’engage à faire jouir le cocontractant d’une chose contre une rémunération.

-          LOCATAIRE : dans le contrat de bail, celui qui obtient le droit d’utiliser la chose louée contre le versement d’une somme d’argent appelée loyer. Le locataire est également désigné par le terme « preneur ».

-          ETAT DES LIEUX : acte établi avant l’entrée en jouissance d’un bien, objet d’un contrat de bail, et destiné à faire la preuve de l’étendue des obligations respectives du bailleur et du locataire quant aux réparations mises à la charge de l’une ou de l’autre.

-          LOCATION : un appartement locatif appartient au secteur privé lorsque le propriétaire est une personne privée (particulier ou société). Les locations de logements vides du secteur privé sont soumises à la loi du 6 Juillet 1989.

-          BAIL : le bail est un contrat, encore appelé louage de choses ou location, par lequel une des parties, le bailleur, s’oblige à prouver à l’autre, le locataire ou preneur à bail , la jouissance paisible et normale de la chose louée pendant un certain temps et moyennant un certain prix, appelé loyer.

-          CAUTION : acte par lequel un tiers s’engage envers le créancier à payer une certaine somme en cas de défaillance du débiteur. Le cautionnement est demandé par le propriétaire bailleur ou son mandataire pour garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. Le cautionnement peut être simple ou solidaire.

-          CHARGES RECUPERABLES : charges payées par le bailleur mais incombant légalement au locataire.

-          CONGE : acte unilatéral mettant fin à un contrat.

-          DEPOT DE GARANTIE : somme versée par l’une des parties à un contrat pour garantir la bonne exécution de ses obligations. En location, le locataire verse au bailleur 2 mois de loyer Hors Charges correspondant au montant de ce dépôt de garantie, lors de son entrée dans les lieux. Cette somme lui est restituée à la fin du bail si aucune dégradation n’est à relever dans le logement. Le bailleur a un délai de 2 mois pour la restituer au locataire.